这两年看新房，一个很明显的感受是：开发商确实都在强调，并且努力地想做好房子
立面更精致，公区更体面，景观更完整，会所更丰富，精装标准也越来越高
甚至很多刚改项目，都已经有下沉庭院、泳池、成排老树和完整的风雨无阻归家动线
但问题也在这里
当大家都在讲产品力，都在把房子做得更好看的时候
有没有想过，真正的产品力到底体现在哪里？
只体现在立面、会所、材料和样板间里是不够的
它必须体现在一个家庭每天真实使用房子的过程中
卫生间洗漱、收纳、清洁会不会互相打架
进门能不能顺手换鞋、放包、挂衣服，厨房两个人能不能同时操作
卧室放完床和柜子之后，还能不能舒服地走动
多4平米和少4平米，一个卧室能容纳的生活就是已经是两回事了
很多房子第一眼都很好看，但真实生活一放进去，问题就出来了
所以大面积不代表高效率，高配置不代表好使用
下一代好房子的门槛，已经不再是更大、更显贵、配置更多
谁把生活研究得更细，谁才可能给出最合适的生活方案
真正的产品力，最后一定藏在每一公分里
01、
功能够，生活后台却很表面
过去十年再到五年，中国住宅产品完成了一轮肉眼可见的升级
从外立面到大堂，从园林到会所，从精装标准到样板间表达
仅仅是一个门口，现在就已经卷地琳琅满目
网络搜索楼盘门头实景图
今天的新房确实很难再用“粗糙”两个字形容
所有的项目都呈现出更贵、更精致的模样
这当然是一种进步
至少说明开发商已经意识到市场在变，客户在变，房子的呈现也必须变化
但如果把视线再往里推一层，就会发现一个更隐秘的问题
展示面升级得很快，生活后台却还是原来的样子
今天很多项目，外立面可以很高技，入口可以很有仪式感，样板间也可以很会营造生活方式
公区也跟五星级酒店别无二致
网络搜索楼盘门厅实景图
但真正进入每天高频使用的空间，粗放感反而还在
这种粗放，倒不是说就没有功能，而是功能停留在有就行
刚改产品最典型
三房两卫、横厅、双阳台、独立家政区，看起来什么都有
但很多功能都是卡着规范做出来的，所有动作都在将就
改善产品的问题，则不是简单的尺度紧张，而是系统效率很低
面积变大之后，客户要的不只是多一个房间、多一组柜子
而是老人、孩子、夫妻、家务、收纳、清洁这些真实生活内容，能不能在一个空间里和谐相处
很多改善盘看着宽敞
但住进去之后，物品外溢，家务断点，家庭成员的动线互相干扰
到了高改和豪宅，问题更微妙
出现冰火两重天
客厅阔气大方，奢石遍地，景观面开放
但如果主卧套房、家政系统、储藏空间、服务动线没有形成完整秩序
说白了，房子依然只是大，而不是高级
这也是为什么，很多项目看起来已经很努力，但仍然没有真正让人觉得好住
因为开发商们把把空间做成展示面可以在营销阶段交出满意的封面
真正把空间做成生活系统，这种吃力不讨好的事不会放在第一位
样板间尤其能说明问题，它们是被编辑过的生活
甚至为了展示舒适，连衣柜都不做
没有衣柜的样板间，图源：网络
它没有没拆的快递，没有孩子的书包，没有厨房台面上的小家电
更没有卫生间角落里的清洁工具，也没有一家人同时回家时的短暂混乱
它展示的是理想状态，但生活永远不是理想状态
所以，住宅产品力下一步真正的痛点：
是怎么在好看的基础上给到最顺畅的生活
未来行业必须研究客户如何真实生活，这才是下一代好房子的起点
02、
户型已经进入毫米级动作研究
目标说起起来简单，关键就是以真实的生活状态去思考产品的每一个细节
但这是一道比做豪华更细，也更难的题
过去行业甚至是客户看户型，习惯看几个技术指标
面积段、房间数、朝向、面宽、动静分区、南北通透、卫生间数量
这些当然重要，但它们其实只能证明一个空间完成了基础配置
真正能体现人的活动的细节，需要深入到每毫米
单独西厨系统需要考虑的人体尺度，图中尺寸单位均为毫米
真正的居住体验是在人的身体动作里发生的
玄关多宽几公分，决定两个人同时进门会不会堵
床边过道少十公分，决定晚上起夜、开柜、通行会不会别扭
台盆旁边多出一点台面
决定洗面奶、牙刷、纸巾、吹风机能不能有一个顺手的位置
比如建发海宸的项目中主卧卫生间收纳的细节已经深入到柜体
每一个伸手能接触到的物品都有固定位置
这些尺度都很微小，但重点它们每天都被重复
转换设计思路很重要的一个前提便是：住宅不是一次性观赏品，而是高频使用品
一个不顺手的空间，如果住十年，就会被身体反复感知上万次
这也是为什么，我们强调好房子必须且正在进入毫米级时代
而《住宅空间人体工程学尺寸指引》的价值，也正在于此
它不是简单告诉行业某个空间应该做多宽、某个柜子应该做多深
而是在提醒开发商：住宅研发不能只校对面积，更要校对动作
人体工程学真正要解决的是用数据反映人的生活惯性
最简单的，比如进门这件事
一个人回家，并不是从玄关这个名词开始的
是从开门、关门、放包、脱鞋、换鞋、挂衣、放钥匙、拿拖鞋，再进入客厅这一串动作开始的
而每一个动作又有相对应所需要的空间和顺序
保利·虹桥和颂入口收纳系统，大小件都有可以安放的地方
下雨天要考虑放湿伞，有孩子要考虑婴儿车的位置
网购要考虑拆快递和消杀需求
如果这些动作没有被连续推演，玄关表现出来的就只是一排柜子
再好看一点，也不过是更豪华的材料
再比如卫生间
洗漱、如厕、淋浴、化妆、收纳、清洁，都发生在一个高度复合的小空间里
镜柜深度、台盆边距、淋浴壁龛、毛巾位置、清洁工具收纳
这些不是锦上添花，而是决定卫生间能不能长期保持秩序的底层条件
现在很多项目依旧把人体工程学放在后端，户型基本确定之后，再检查尺寸能不能满足规范，再改
但下一代“好房子”必须反过来
在最前端就要问
这个家庭怎么生活，什么动作最高频，物品从哪里来，到哪里去，人在空间里如何停留、转身、拿取、放回
真正好的户型功能齐全，还能保证动作连贯发生、甚至多人协同合作
很多房子不好住，不是没有功能，而是功能之间没有关系
当这些关系没有被建立，空间才能承接一个生活系统
这也意味着，真正的产品力会越来越难被快速复制
对一个家庭动作的深度理解，很难靠抄图完成
因为它拼的不是设计技巧，而是生活洞察
03、
从平面到立面，多维的生活体验才是重点
很长一段时间里，行业评价户型，主要看平面
这并没有什么问题，好的户型平面是好房子的基底
但只看平面，是不足以判断一个房子是否真正好住
因为一个家庭的生活体验在高度、深度、开合、触达、光线、设备、家具、柜体和身体动作共同构成的立体系统里
也就是说：平面图解决有没有，立体空间能解决好不好用
比如衣柜在平面上只是一个矩形，在立面上需要考虑的则是人体高度和所有常见的产品参数
此外，厨房是最典型的例子
一个厨房在图纸上可能很完整，洗切炒的流线也很清晰
但是到了剖面，又会发现其他更微妙的问题
吊柜高度够不够顺手，地柜深度会不会浪费
蒸烤箱位置是否需要反复弯腰
洗碗机打开后人还能不能通行
冰箱门和橱柜门会不会互相冲突，烟机、灯光和视线是否舒服
尤其是今天的厨房，已经不是过去单纯做饭的地方
是同时承载中厨、西厨、社交、收纳、家电集成和家庭互动的集合空间
贝涟C1项目样板间实拍图
净水器、洗碗机、空气炸锅等等，越来越多设备进入厨房
如果前期没有把设备、线路、柜体、台面和人的动作一起研究
后期再好的精装标准，也会被真实使用打回原形
这就是平面逻辑和生活逻辑之间的落差
好房子的户型是家具、设备、收纳、灯光、线路、身体动作全部进入之后的完整系统
这些都应该成为前置研发变量
不同产品段，对立体空间能力的要求也不一样
刚改产品最需要效率，因为面积有限，每一处浪费都会被生活放大
所以关键就在于每一个系统的是否能高效集成
贝涟C1项目样板间实拍图
改善产品最需要弹性，因为家庭结构会变化，孩子会长大，老人会老去
房子不能只适配入住第一年
要求就是整个空间的灵活性以及配套设备的可变度
而对于三代同堂的家庭都可以对照老人护理间看看当下的空间是否真的合适
高改产品最需要系统秩序
因为面积越大，功能越多，人的动线、物的收纳、家务系统、会客系统越需要分层
豪宅产品最需要稳定体验
越贵的房子，越不能只靠视觉震撼，而要在漫长使用中保持从容
这些靠人体工程的细节才是下一代住宅真正的分水岭
也就是一个更复杂的立体协同阶段
04、
空间研发还有很多事情可以做
所以看到最后会发现，下一代住宅真正要补的，不只是配置，而是研发方式
过去行业研究过什么样的立面更显贵，什么样的大堂更有气场，什么样的样板间更容易让客户心动
但研究得还不够的是，一个家庭如何使用一个家
一个复杂空间又要如何长期保持秩序
真正难以复制的，是对生活的理解深度
也正是这一点，会让同一个板块、同一类面积段的项目，在长期使用中拉开差距
《住宅空间人体工程学尺寸指引》的意义肯定不是给开发商一套标准答案
毕竟大部分的尺寸都是底线尺度
这类书真正的意义在于提醒行业重新回到住宅最基本的问题
人如何生活，身体如何动作，物品如何存放，空间如何配合
粤海云上，客厅松弛的尺度感
未来好的开发商，一定不是简单会堆资源的开发商
是那些会拆解生活的开发商，并且提出系统性解决方案的开发商
因为客户最终不会住在效果图里，也不会住在样板间里
他们住在每天反复发生的动作里
过去行业相信，面积越大，房子越好；配置越高，价值越强
但未来真正的好房子，不一定赢在多做了多少平方米
会赢在每一公分都知道自己为什么存在
研究到每一公分，才是下一代住宅真正的门槛
而每一个从业者需要做的，不过是把“人如何生活”这件事，重新放回决策的起点
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